为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，市住建局起草了《衡水市物业管理条例（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见，公众可在2020年5月16日前，通过以下途径和方式提出意见：

　　三、通过信函方式寄至：衡水市育才南大街康宁路39号衡水市司法局立法与法治调研处(邮编：053000)，并在信封上注明“物业条例征求意见”字样。

　　为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，打造共建共治共享的社会治理格局，不断满足人民日益增长的美好生活需要，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，着力促进智慧社区建设，推动物业管理规范化、市场化。

　　业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国党社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

　　引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。

　　本市按照国家和省有关法律法规、政策的有关规定，在街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会建立物业管理委员会，履行下列职责：

　　（六）在不具备条件成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的小区，根据居（村）民委员会的安排代行业主委员会的职责；

　　（一）负责物业服务企业的日常指导和监督工作，指导辖区内街道办事处（乡、镇人民政府）履行物业管理监管职责；

　　（一）公安机关负责监控安防、生活噪声、道路车辆停放、房屋租赁、公共安全、公共秩序等监督管理；

　　（二）自然资源和规划部门负责建（构）筑物、道路、管线和其他工程建设的规划审批，以及规划核实前未经规划许可建设建（构）筑物的监督管理；

　　（四）城市综合执法部门负责违法搭建建（构）筑物、擅自改变住房用途、占道经营、乱设摊点、乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、倾倒污水以及违规饲养家畜家禽和宠物等行为的监督管理；

　　（五）消防主管部门负责影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务企业履行消防安全职责的监督管理；

　　（六）市场监督管理部门负责企业和个体工商户注册登记审核、无照经营行为及计量器具运行的监督管理；对违反法律、法规以及管理规约，未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房的，不予登记注册；负责电梯等特种设备的安全监察工作；

　　（七）价格主管部门负责加强物业服务收费的指导、监督和管理工作，全面推行价格公示，依法查处各类违价行为；

　　（七）指导、组织、督促未选聘物业服务企业的住宅区的业主和物业使用人加强消防安全管理、履行消防安全责任；

　　物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范物业服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助住房城乡建设部门开展有关监督管理工作，促进行业健康发展。

　　市、县（市、区）住房城乡建设部门应当对街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居（村）民委员会物业管理委员会工作人员、业主委员会委员和物业服务企业相关人员进行培训，提高物业管理和服务水平，所需费用纳入同级财政预算。

　　本市建立健全物业管理多元纠纷解决机制，加强人民调解、行业调解、行政调解、司法调解和裁判的有效衔接，积极推进物业法庭的建立健全，妥善解决物业管理矛盾纠纷。

　　各级物业管理委员会、业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量等评估活动。

　　划分或者调整物业管理区域时，应当考虑居（村）民委员会的布局、物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，按照以下方式划分或者调整：

　　（一）新建物业项目，物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划分。建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时，应当向县（市、区）住房城乡建设部门提出划分物业管理区域申请，建设单位应当在房屋买卖合同中明示物业管理区域。

　　（二）已有物业项目，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由县（市、区）住房城乡建设部门会同街道办事处（乡、镇人民政府）划分或者调整物业管理区域。对物业管理区域划分有争议的，由县（市、区）住房城乡建设部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。

　　（三）已经实施物业管理且毗邻的不同物业，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

　　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内向街道办事处（乡、镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

　　建设单位未在规定期限内报送资料的或建设单位灭失的，街道办事处（乡、镇人民政府）可以向不动产登记机构等相关部门查询筹备首次业主大会所需要的相关文件资料，不动产登记机构应当及时提供。

　　符合成立业主大会条件的，符合下列比例的业主应当向物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出书面申请：

　　（二）由建设单位或者居（村）民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

　　街道办事处（乡、镇人民政府）应当自接到申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

　　筹备组由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区党组织、辖区公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组人员应为单数，筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

　　筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单以及相关信息以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十日，同时可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡、镇人民政府）协调解决。

　　筹备组中的业主代表由街道办事处（乡、镇人民政府）在推荐的基础上，从遵纪守法、热心公益的业主中确定。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者电子投票的形式。采用电子投票形式的，应当通过市住房城乡建设部门开发的物业管理电子投票系统表决。

　　业主大会会议由业主委员会召集。业主委员会不履行组织召开会议职责的，由物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）依法召集。

　　业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

　　市住房城乡建设部门建立统一规范的物业管理电子投票系统，不动产登记机构等有关单位应当予以协助。电子投票系统建设、维护、管理经费列入财政预算，不得向业主收取费用。

　　电子投票、书面征求意见与集体讨论决定具有同等法律效力。电子投票、书面征求意见与集体讨论决定产生的表决结果应当在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不少于十五日。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督，不得侵害业主合法权益。

　　业主委员会由五至十一人单数组成。业主委员会实行任期制，每届任期由管理规约确定，最长不得超过五年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案：

　　街道办事处（乡、镇人民政府）在备案后七日内将备案材料抄送县（市、区）住房城乡建设部门备案，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居（村）民委员会。业主委员会备案的有关事项发生变更的，及时办理备案变更手续。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员；已经担任的，应当按照业主大会议事规则予以罢免：

　　（六）擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议，侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序；

　　鼓励在街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会中任职的业主、党员业主兼任所在物业管理区域的业主委员会主任、委员。

　　业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上或者出现本条例第二十六规定情形的，业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格；业主委员会未提请的，街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

　　业主委员会任期届满前三个月，应当书面告知街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（乡、镇人民政府）应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）在居（村）民委员会的协助下，组织换届选举工作。

　　换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同报县（市、区）住房城乡建设部门备案。

　　前期物业服务合同最长期限不超过两年。前期物业服务合同期届满，尚未成立业主大会的，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务。经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同。