日前，市住建局发布“关于公开征求《马鞍山市住宅小区物业管理实施办法》（草案征求意见稿）意见的公告”（以下简称《办法》），向社会公开征求意见。《办法》内容涉及监督管理，业主、业主大会和业主委员会，前期物业管理，物业管理服务，物业的使用和维护，法律责任等各方面。

　　近日，马鞍山市住房和城乡建设局发布“关于《马鞍山市住宅小区物业管理实施办法（草案征求意见稿）》征求意见的公告”（以下简称《实施办法》），向社会公开征求意见。

　　为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据有关法律法规文件，结合我市实际，市住建局起草了该《实施办法》，从监督管理，业主、业主大会和业主委员会，前期物业管理，物业管理服务，物业的使用和维护，法律责任等方面作出明确规定。

　　第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 业主大会、业主委员会、物业服务企业在中国党社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动。

　　鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、中员业主通过法定程序当选为业主大会筹备组业主代表、业主委员会委员，依法履行职责。

　　实行业主委员会委员履职承诺、业委会履职评估和工作述职制度。乡镇人民政府、街道办事处可委托社区党组织定期对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显著位置公示。

　　业主委员会主任每年应当向社区党组织述职。业主委员会的履职评估和业主委员会主任述职情况应当作为评先评优、改选连任的参考条件。

　　第四条 市、县（区）人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，实现住宅小区物业全覆盖，根据需要建立联席会议制度或者成立工作专班，统筹解决物业管理重大问题。

　　第六条 县（区）住房和城乡建设或房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　（三）负责前期物业服务合同和业主委员会成立等相关材料的备案，以及接收辖区物业服务企业报送的物业服务合同；

　　县住房和城乡建设主管部门还应负责本行政区域内前期物业管理招标项目备案和中标备案，以及物业专项维修资金的归集、使用和监管工作。

　　第八条 居民委员会、村民委员会应当协助和配合乡镇人民政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动，调解物业管理纠纷。

　　（一）公安机关应当做好物业管理区域内治安监督管理工作，依法查处自行招用保安员的物业公司未依法履行备案手续、招用不符合《保安服务管理条例》要求的人员任保安员的违法行为，依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为；

　　（二）自然资源和规划主管部门应当做好物业管理区域内物业服务用房等配套设施规划审查监督工作及违法建筑物的认定；

　　（四）城市综合管理行政主管部门应当依法查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质，违法搭建建筑物、构筑物，占用和损坏绿地等违法行为；

　　（五）市场监督管理部门应当做好物业管理区域内的电梯等特种设备的安全监察和物业服务收费监督检查工作，依法查处物业服务收费违法行为；

　　（七）消防救援机构依法履行消防安全综合监管职能，依法承担城乡综合性消防救援、火灾预防、消防监督执法和火灾事故调查处理相关工作；

　　县（区）以上自然资源和规划、公安、城市管理、环保、价格、工商、质监等部门，各司其职，相互配合，做好相关监督管理工作。共同推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。各部门和单位应当明确职责建立小区执法负面清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违法建设、毁坏（侵占）绿化、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。

　　第十条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务，铺设（架设）线缆、表箱等设施设备时不得影响小区市容和创建环境。市、县（区）文明创建、经信、等部门应将专营服务单位铺设（架设）线缆、表箱等设施设备纳入日常管理和文明创建考核，指导和督促其落实相关规定。

　　第十一条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展；根据协会章程开展业主满意度测评，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，组织从业人员培训，调解处理物业服务企业争议。

　　第十二条 本办法所称业主，是指物业管理区域内建筑物专有部分的不动产权属证书或者不动产登记簿记载的权利人。

　　除前款规定外，符合下列条件之一的，可以在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务：

　　（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　因建筑物专有部分所有权变更导致业主变更的，变更后的业主应当按照管理规约的规定向业主委员会和物业服务企业告知业主变更的情况。

　　不动产登记部门在办理房屋登记时，应当对物业专项维修资金、物业服务费缴交情况予以查验。房屋未结清物业专项维修资金、物业服务费的，不动产登记部门不予办理房屋登记手续。

　　第十三条 业主按照物业管理相关的法律、法规以及管理规约行使权利、履行义务，依法配合物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

　　第十四条 符合法定成立业主大会条件的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当会同所在地的县（区）物业管理行政主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组，在收到书面申请后四十五日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

　　暂不具备召开业主大会条件的住宅小区，乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立物业管理委员会，暂时代行业主委员会职责。

　　第十六条 业主大会筹备组业主代表由业主推荐或自荐产生，根据推荐人数（含本人自荐）多少的顺序确定。推荐人数相同的，由乡镇人民政府、街道办事处主持抽签确定排名顺序。

　　第十七条 建设单位应当委派业主大会筹备组代表。建设单位不委派的，视为弃权，同时增补一名业主代表。

　　第十八条 乡镇人民政府、街道办事处应当将拟定的业主大会筹备组成员的名单、基本情况和工作职责，业主大会筹备组业主代表联名推荐人数、产生过程，以及业主大会筹备组成员落选人员名单及其联名推荐人数等情况在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于十五日。

　　第十九条 在拟定的业主大会筹备组成员名单公示期间内，业主对拟定的业主大会筹备组成员有异议的，应当以书面形式向乡镇人民政府、街道办事处提出。乡镇人民政府、街道办事处应当自收到异议之日起七日内协调解决。

　　异议成立的，乡镇人民政府、街道办事处按本办法第十六条、第十七条规定重新产生业主大会筹备组成员，并按本办法第十八条的规定在物业管理区域显著位置公示。

　　第二十条 业主大会筹备组会议由筹备组组长召集和主持。业主大会筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，做出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。筹备组成员不能委托代理人参加会议。

　　第二十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内，组织召开首次业主大会会议，并在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域显著位置公告以下事项，公告期为十日：

　　业主可以在公告期内以书面的形式对前款规定的事项向业主大会筹备组提出建议、异议。业主大会筹备组应当自公示期届满之日起五日内对业主的建议、异议进行答复。

　　首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则。

　　第二十二条 业主委员会不按照法律法规的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以提出协助要求，乡镇人民政府、街道办事处可以督促业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下组织召开。

　　第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子网络投票等形式。市住房和城乡建设主管部门统筹建设业主决策电子投票系统，倡导业主大会优先采用本市业主决策电子投票系统进行决策。

　　第二十四条 业主共同决定事项，表决结果应达到法律、法规所要求的权数。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票或视为弃权票，由管理规约或者业主大会议事规则明确。

　　第二十五条 业主大会会议的选票、表决票、书面委托书、表决情况和统计结果等业主大会会议资料由业主委员会保管。

　　第二十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，自觉接受物业管理区域所在社区党组织的领导。执行业主大会的决定事项，接受业主的监督，应当根据业主大会或业主委员会会议的决定使用印章。

　　第二十七条 业主委员会委员应当从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生。业主委员会成员年龄不得超过七十周岁。在本市有多套住宅的产权人应至少连续居住六个月以上才能参加本小区业主委员会的选举。

　　第二十八条 业主委员会委员党员比例应不少于50%，还应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　　业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议提议终止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

　　工作经费可以由业主分摊，也可以从业主共有部分经营收益中列支。工作经费由业主分摊的，业主大会可以委托物业服务企业代收，签订委托代收协议，代收服务费在代收协议里约定。

　　第三十条 业主对业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以通过召开业主大会会议决定委托有资质的专业机构对业主委员会工作经费等收支情况进行审计，相关费用由业主委员会工作经费支出。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　（一）业主大会会议的召开时间、地点、议题和议程应当在会议召开十五日前公示，公示时间不少于十五日，并书面告知乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会、村民委员会；

　　（二）业主大会会议的表决情况及统计结果应当公示不少于三十日，并书面告知乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会、村民委员会；

　　第三十二条 任何单位或个人发现业主委员会及委员有违反物业管理方面法律法规行为的，可以向乡镇人民政府、街道办事处和县（区）物业管理行政主管部门投诉、举报。乡镇人民政府、街道办事处和县（区）物业管理行政主管部门应当接受投诉并依法处理。

　　业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，乡镇人民政府、街道办事处应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，乡镇人民政府、街道办事处指导业主大会召开临时会。