单价仅有2.2万/㎡！总价仅有155万，相比于2019年高峰时期约4.2万/㎡的成交价格，大降2万/㎡！

　　令人意外的是，周边不少小区如宋都奥体名座、联强国际大厦、东渡新锐大厦一批曾经的热门小区，成交价格都大幅度下降。

　　最近，河西中的紫鑫国际公寓成交了一套建面约70.2㎡的房源，成交总价155万，单价约2.2万/平！成交周期长达716天，相当于近2年的时间的才成交。

　　值得注意的是，紫鑫国际公寓在2019年-2020年，成交价格最高达到了4.2万/㎡，与如今的成交价格相比，几乎腰斩。

　　紫鑫国际公寓位置处于河西中奥体板块，对面即奥体中心，紧邻河西中央商场，周边配套成熟、交通便利。还有丹若园、海玥名都等一众千万级改善小区。更重要的是，紫鑫国际公寓位于金中实小、中华中学上新河初中的施教范围内。

　　附近的二手房经纪人告诉我：“这套房源比一般的成交均价低了5000元/㎡，是由于房东急售，并且室内装修一般，因此降价出手了。但是从去年开始，成交价格是在一路下滑的，主要原因一个是市场环境不好，第二是旁边有新房在售，房龄和装修都更好一点。”

　　同时，他也直言道：“紫鑫国际公寓是周边总价比较低了，虽然初中一般，但是金中实小确实不错，很多买房人入手之后，都不在这边居住。如果资金有限的买房人，还是会关注这边的。现在的成交价格基本在2.7万/㎡，大涨不太可能，跌的空间也不大。”

　　同时，紫鑫国际公寓户型比较多，根据不同的户型面积、朝向、装修标准，以及学校是否占用，价格差距很大，挂牌价从2.8万/㎡、3.5万/㎡、4.3万/㎡都有，其中总价200万以下，面积段50-70㎡的关注度最高。

　　实际上，紫鑫国际公寓并不是普通的住宅，而是住宅式公寓，但这种类型的房源有产权年限比较长，在65-70年之间，并且可以落户，可以享受同等的教育资源。

　　这种住宅式公寓一般房源面积较小，总价更低，所以一直以来也比较受欢迎，关注度颇高。然而，公寓式的设计也有很大弊端，项目只有一栋楼，4梯18户，内部不通透，居住舒适度实在有限。

　　除了紫鑫国际公寓外，围绕奥体东站，还有几个比较有代表性的住宅式公寓：宋都奥体名座、联强国际大厦、东渡新锐大厦。

　　这三个住宅式公寓的位置相近，周边的配套都非常完善，都在新城小学+新城初中双本部的施教范围内，是新城双本的教育资源房！在近期也不约而同地出现了下降的趋势。

　　宋都奥体名座的成交均价为50971元/㎡，而近期一套建面约63.57㎡的朝北户型，均价仅有3.6万/㎡。

　　联强国际大厦2月挂牌均价约为4.6万/㎡，但在2月份、3月份接连成交两套均价3.3万/㎡的房源，现在均价也被拉低。

　　联强国际大厦是于2020年才划进新城双本部施教范围内的，从其房价波动中也可见一斑。2020年一度保持在5万+/平，但是从去年开始一路下滑，目前暂时也还没有上涨的趋势。

　　东渡新锐大厦也实现了“房价跳水，相较于去年还能维持在5万/㎡的均价，今年直接跌到4.7万/㎡。

　　从此前的成交数据来看，2021年底成交价还在6.87万/平，而2022年10月份的成交房源单价就跌到了约5万/平，降了约1.87万/平，如今价格又接连下跌。

　　并且，6.8万/平的价格并不是小区的“高光时刻”，东渡新锐大厦在2020年还有过8万+/平的成交单价！价格高得令人咂舌，并且小区内成交的大多为不规则户型，仍然挡不住其高价

　　东渡新锐大厦是一个集商务、酒店式公寓和商铺为一体的综合性大楼，大楼分为主楼和裙楼两个部分，主楼22层，裙楼7层。

　　其在同类型的住宅式公寓中属于价格较高的小区，住宅内部可以通燃气，并且小区内部的环境要好一些，有令人震撼的观光电梯

　　观察这几个小区，基本都是2020年时房价攀至巅峰，随后一路下跌，辉煌不再。而这个路径也是有迹可循的。

　　2020年时，楼市火热，教育资源房更被推上了新的热度高峰，每年教育范围重新划定，都会引起一波市场骚动，“有幸”被划归到优质学校的小区，更是像乘上了火箭，身价随之一飞冲天。小区的品质、居住舒适度已经不是购房人考虑的首要因素，能为孩子争取到一张优质教育资源的“门票”才是第一要义。

　　从2021年开始，全国多个热点城市，一方面严打学区房名义炒作房价，另一方面通过名校集团化办学、大学区制改革、教师校长轮岗、新建学校及新增学位等，让优质教育资源逐渐实现共享，关于学区房市场乱象整治和推进优质教育资源共享，南京也一直在行动。

　　在多项政策的影响下，高价学区房市场逐渐被调整，住宅市场开始恢复理性，居住价值重回购房人的考量范畴，而之前那些仅因教育资源而价格飞升的小区，溢价也会逐步消减，回归实际价值。

　　三者最大的差别便是产权不同，而住宅式公寓和40年商业公寓有本质上的差别，绝不仅仅体现在产权年限上，整体权益都会比商业公寓要多一些。

　　住宅式公寓，性质就是住宅，可以落户口，享受教育资源，可以做30年，交易也只是正常的税费，水电气费都是民用，有的也可以通燃气。

　　但是相比于普通住宅来说，住宅式公寓也有一些缺点，比如房源的公摊面积比较高，而且是一梯多户，密度比较大，居住体验远远低于普通住宅。

　　综合来看，尽管住宅式公寓大多的居住氛围都敌不过普通小区，但是因为住宅式公寓一般面积比较小，总价更低，门槛更友好。比起购买同施教范围内的普通小区，住宅式公寓对于只想要教育资源的购房人来说，无疑性价比更高。

　　但是在教育公平化实现以来，这些住宅式公寓的市场行情也相应遭到打击，这都体现在了其成交量和成交价格上。

　　但我们认为，板块教育资源的平均化还需要一段时间才能真正做到，有能力的家长还是希望给孩子上已经汇聚名师资源，并且有着较好的生源的学校，所以教育资源房的需求仍然会存在。

　　如果家长单纯为了教育资源，不是非常看重居住舒适度，在预算有限的情况下，这些小面积的住宅式公寓确实可以选择。

　　最后想问大家，为了让孩子享受更好的教育资源，你们会选择购买住宅式公寓吗？在评论区一起讨论一下吧~

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