随着全国老旧小区改造进程提速,老楼加装电梯再次成为热议焦点。“一楼业主就是不同意该咋办?”“政府补贴能否再提高一些?”“究竟该如何选择一部好电梯?”“‘大包干’和‘分包制’哪个更好一些?”……近期,越来越多的读者向本报倾诉 “加梯困惑”。7月21日,由大河报、郑州市加梯办主办的河南省首届加梯论坛在郑州举行,论坛邀请市、区加梯办负责人,电梯专家以及业主代表为大家答疑解惑,助推河南加梯产业健康发展。
“加梯看似复杂,其实很简单。”二七区加梯办主任路雨虹介绍,有加梯意愿的住户只要做好第一步就行了,就是选择一个合适的电梯公司,其他的手续居民可以委托给电梯公司代为办理就行了,不需要居民来回跑很多趟。
上联审联批会时,加梯办所需要材料包括业主的身份证、产权证复印件,还有加盖了社区公章的加梯协议和公示公告、设计方案以及施工图审查意见。
“随着各区加梯工作的积极开展,截至6月底,市内五区共加装电梯108部,目前正在施工的有24部,还有20部已通过联合审查,即将开始施工。”郑州市加梯办主任杨继刚介绍称。
郑州市电梯商会秘书长魏晓军介绍,目前最主要的问题是业主意见不统一,多是业主们对平层入户还是半层入户意见不统一,另外一楼业主也会因为采光、噪音等因素反对加梯。“建议区加梯办、街道办、社区主动介入到加梯工作的前期协调工作,以诚心换真心,多帮助做做业主们的思想工作。”
“我们在加梯中充分发挥党建引领作用,效果不错。”路雨虹介绍,每个月的16号是二七区加梯办的党员活动日,工作人员都会深入社区宣传加梯,对加梯持异议的业主会耐心协调。本周二七区有6部电梯将上联合审查会。
“如果加梯方案确实对一楼住户造成采光、噪音、通行等影响,业主可以集资适当给予补偿,协商解决。”杨继刚介绍。
如果上述方法都行不通怎么办?有专家建议,可通过法律诉讼来解决。福州一小区加装电梯时,满足“双三分之二”要求,且已通过行政机关审查取得规划许可,在施工时遭遇2楼业主阻挠(1楼为附属层)。其他业主联名将该业主告至法庭,最终该业主败诉。
“业主在选择加梯公司时,最关键的要看这家公司有没有做过加梯项目,而且最好到已完工项目上实地查看。”业主代表82岁的柴炳耀老人建议。柴炳耀住在金水区顺河路43号院,他家的新梯今年4月份交付使用,他是小区的加梯牵头人。
“我们印发的有加梯手册,上面为业主推荐的有电梯设备采购及安装企业、设计单位、施工图审查机构、监理单位、施工单位等。”杨继刚介绍,这些企业均有政府颁发的相关资质证明,后期还会陆续增加。
“成熟的加梯公司应该有一套完整的资质,包括钢结构资质、建筑幕墙资质、建筑工程施工总承包资质、安全生产许可证、电梯安装修理资质等。”郑州西奥电梯现代化更新有限公司总经理李明义认为,既有住宅加装电梯属于新生事物,目前加装电梯的公司多为电梯销售公司转型而来,对土建、钢结构、幕墙、连廊装修等相对欠缺经验。业主在选择加梯公司的时候除了关注资质外,同时也要去考察公司的办公环境和加装电梯的业绩。
“加梯过程中,土建、钢结构、幕墙、连廊装修比电梯本身更重要。”李明义认为,这些核心要素做好能用二三十年,但是电梯一般用十几年就要进行大修了,“所以加装电梯‘加装’最重要。”
李明义举例说,玻璃幕墙自身有3%的自爆率,后期玻璃幕墙碎了,更换费用很大。而且玻璃幕墙的隔热效果很差,夏天乘梯轿厢里很闷。“我们做加装电梯三年了,以前基本上都是玻璃幕墙,现在基本上都是铝板,有的是二层以下是玻璃,二层以上是铝板。铝板耐腐蚀,抗变形。”李明义说。
此外,井道主体有没有避雷措施、有没有做到有组织排水,井道是否有百叶窗到达最好的痛风散热效果,井道主体顶部是否有隔热措施,这些都很关键。李明义介绍,现在很多加梯企业在钢结构井道顶部只铺设一块钢化玻璃,或者铺设一块岩棉板,这些从安全角度就是不符合的,隔热就更差了。“井道顶部最少要有20公分厚的隔热措施,既保护主机在高温下运行又能做到防水抗风。”
“目前的加梯一般采用的载重是400kg、630kg,也有采用800kg和1000kg的。层站7或者8层,速度1.0m/s。一般的国产品牌都能保证质量。”李明义说,选电梯要重点关注以下几点:要有扶手,轿厢排风散热效果要好,内外召唤系统是否可以更人性化,后期维修和配件更换费用哪个电梯品牌更有优势等。
李明义认为,这些与乘梯舒适感和后期费用有关。关注这些更实际,不是电梯品牌越大就越能满足业主的电梯使用需求。
此外,后期售后服务也很关键。要考虑到所选择的加梯企业能否持续为您提供服务。比如连廊漏水多长时间可以解决;钢结构后期除锈、翻新;幕墙、门窗清洗;结构胶的修补;电梯是否有乘梯保险;电梯的日常保养和零部件的更换修理等。
“加装电梯,工艺、用材很关键,业主在加梯时一定要关注那些看不见的地方。”李明义提醒,建造基坑时,要使用标号C30或者C35的商品混凝土,强度要够。混凝土里面要求掺加防水剂,防止基坑后期渗水。
李明义介绍,钢结构主体型材要进行抛丸除锈,刷环氧富锌底漆,然后再刷氟碳漆防腐。焊接钢柱要采用坡口焊接并做焊缝探伤检测。压型钢板与花纹钢板也有区别,有的公司会采用没有镀锌的压型钢板,直接浇筑水泥作为地板。时间一长,空气返潮就会出现生锈和泥沙碎漏现象。
连廊装修时,要考虑到门窗是选用断桥铝还是塑钢材质,地板采用的是花纹钢板还是压型钢板,这些材质的选择会直接影响到后期加梯的品质。锚栓采用的是进口的还是国产的,业主也要关注。
结构胶最好选择广州白云品牌或者杭州之江。如果胶的质量不好,后期就会经常出现漏水的情况。“电梯最怕进水,一旦井道进水就会造成很大程度的经济损失。”李明义说。
按照政策,郑州加梯最高可获得15万补贴,但是按照相关规定,每年只有9月份才能集中申请,造成了补贴申领困难。
“我们也注意到了这个问题,现在正在研究一年两次,或者各区按照实际情况当月进行申领补贴。”杨继刚透露,“最近,有政协委员建议提高政府加梯补贴费用,目前相关部门正在研究政策,财政补贴有望增加。”
有的小区在加梯时,在选设计公司、施工图审查、施工公司、监理单位时,由业委会分门别类自选;也有的统一外包给一家公司全权负责。哪种方式更科学一些?
“‘大包干’更好一些。”魏晓军说,加梯涉及到土建、钢结构、幕墙装修、电梯等,如果分包给各个公司进行施工,到后期很容易出现推诿扯皮的现象发生。而“大包干”,直接让一家企业负责,则能很好地规避这个风险。
记者在采访时了解到,按照郑州政策,加梯需要“双三分之二”业主同意即可,但是在实际中,部分街道办事处、社区居委会要求业主百分之百签字才给通过。
“这是典型的懒政,变相搞一票否决,这是跟郑州的政策精神是相违背的,这是下一步我们要重点解决的问题。”杨继刚说,今后将对加梯工作进行量化考核,对加梯工作做得好的街道办、社区进行奖励。
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