目前，全国土地“降容”，三胎放开，疫情反复，住宅产品已更多的回归到“居住”属性，房企也从前期拼规模，拼流量上升到拼产品力的时代，随着居民收入水平的不断提高，改善需求的持续释放，中产阶层既想找一个能彰显身份、居住舒适度高的产品，又没有能力一次性购买别墅等终极改善 物业，多方因素下，洋房市占率逐年增长，自身产品也不断进行迭代升级，成为购房者眼中的“香饽饽” 。

　　土地容积率过高容易造流、车流的拥堵，降低生活舒适度，近年来，全国多城陆续出台“降容”相关措施，2020年武汉出台政策规定主城区居住用地强度分区为五个等级，其中强度一区与强度二区最高容积率为3.0，强度五区最高容积率为2.0；2021年石家庄规定新出让住宅用地容积率上限限定为2.0，且其中0.2为建筑风貌容积率，政策端降容趋势明显；

　　从近五年全国涉宅土地分容积率成交占比来看，2021年容积率低于2.0土地成交占比35.7%，同比增长2.3%，容积率2.0-3.0土地占比达50.6%，较2017年增长近5个百分点，反之，容积率3.0以上土地占比由2017年的20.7%降低至13.6%，全国土地成交“降容”特征显著，进而带动更多低密改善类物业进入市场。

　　疫情之后，大家更多的开始考虑高品质生活需求，让住宅产品更多的回归到“居住”属性，改善需求也被进一步激发；而后，国家放开三孩政策，部分家庭为避免“二次置业”选择“一步到位”，但又无足够经济实力购买别墅等终改产品，更倾向于购买满足多孩家庭成长、居住的改善型产品-洋房，从2021年重点城市洋房市占率来看，六成以上城市洋房市占率同比上涨，重庆、宁波、杭州同比涨幅均超4个百分点，此外，重庆、合肥、昆明、天津四城洋房市占率占比超15%，改善需求释放显著。

　　论性价比，洋房比不过高层、小高层产品，论舒适度，洋房比不过叠拼、合院等高端改善物业，在市场竞争越来越严峻，客户改善需求越来越强烈的大背景下，

　　洋房产品是如何发展变化的呢？在产品外观布局、内在功能、房屋硬核配置方面做出了怎样的“解题”新路径？

　　生活在现代都市的人们对院落式的生活方式有着一颗向往之心，户户拥有大露台、有户外延伸的空间通常被认为是别墅业主的专利，基于此，各房企在洋房产品上不断优化升级，通过退台式设计、错层挑高阳台等方式，构成“户户有园”的生活空间。此外，打破传统洋房单一垂直户型设计，在一栋垂直洋房里，将下叠、洋房、顶复等融合布局，拔高整体调性。

　　“退台式洋房”除了逐层缩小面积，单面墙往后退之外，还可以将整栋楼往后移动，例如，重庆万科17英里项目，采用了全新的“平退”退台式设计，使得每户都能享受大露台或者大花园，拥有更好的采光和视野，但是每一层的面积并没有减少。

　　此类做法建筑结构成本将明显增加，但同时优点显著：其一是高楼层的户型进深尺度不受影响、空间质量不受影响；其二是能够大幅度增加采光通风效果，提升居住舒适感，同时能够保证户户私密性；其三是建筑背后墙面的视觉效果更有层次，整体的造型立面更具特色，与市场上的一般产品形成差异化竞争。

　　随着生活水平提高，疫情爆发，人们的居住观念逐渐改变，对阳台等公共空间产生更大需求，“生态/健康”成为越来越多的追求高品质生活人群置业的首要考虑因素，在此背景下，房企也开始注重阳台、庭院等公共空间打造，为业主提供更大的活动空间，采用错层阳台及局部挑高方式，扩大使用面积。

　　例如西安国润当代境MOMΛ，运用错层阳台设计，且做到了阳台局部挑空，并且用弧形立面来勾勒和凸显洋房的美感与质感，使建筑更具立体感，让业主感受不同角度的带来的风景，享受墅居生活。

　　例如龙湖·三千庭，该项目是龙湖年度战略项目中极具创新度的产品，是一次新产品、新概念、新生活方式、新人居理念的展示，在产品上做到了创新，约6米挑高叠院洋房，达到“类别墅”标准。

　　例如南京荣盛江天瓴筑，项目环绕错落式观景露台非常具有特色，进深约2.1米，每户的楼台均有约13-16平，且每层的露台错落有致，保证了每一户观景的同时，又能享受到不同的景观。

　　从购房者心理需求出发，强调居住舒适度，做南北双横厅设计，做大尺度“跑道式”阳台，满足家人娱乐、种植花草，洗衣、健身等多方面需求；在满足舒适度前提下，精益求精，做到全屋“零过道”“零拐角”“零浪费”，提高房屋的实用性和利用率。

　　为实现餐客厅独立分区，通风采光更佳，已逐步实现从单一横厅设计向南横厅+北生活阳台，再到南北双厅的转变

　　阳台尺度的升级可满足家人娱乐、种植花草，洗衣、健身等多方面需求，此外，三联阳台整体上提高了整个户型的赠送率，客户认可度将更高。

　　目前全明通透、动线合理都已是洋房底层标配，充分考虑空间利用率和居住舒适度，用方正户型统领每个功能区，避免异形废物区、突兀斜角区域的出现，做到全屋“零过道”“零拐角”“零浪费”成为目前产品研发的一大热点。

　　低梯户比户型一般能做到南北通透，明厨明卫，通风良好、采光绝佳，但梯户比越低，公摊比例则越高，例如1梯1户产品增加了客户在居住性上的私密性和舒适性，但是公摊面积相对较大，所以目前多采用1梯2户电梯双开门方式，既有私梯入户的尊崇感，公摊又多控制在10%以下。

　　梯户比与人民的居住舒适度息息相关，梯户比越高人口越密集，等待电梯的时间会越长，此外，梯户比也与房屋私密度、公摊面积以及通风采光有着密切的关系；近年来，洋房产品“低梯户比”成为市场的一大趋势，1T2， 2T2，以及少量1T1户产品进入市场，但总体而言，1T2户且电梯双开门的布局方式更受欢迎，既保证了户型的采光通风、私密性，且公摊面积多小于10%，市场接受度较强。

　　⊙1梯2户产品是非常标准的南北通透户型，主卧、次卧等采用了对称设计，形成绝佳的“飞机”户型，更有部分房企采用电梯双开门方式，有私梯入户的尊崇感，整体通风采光俱佳，无“暗卫”等设计，客厅和阳台均能做到朝南向设计，日照时间充足，公摊面积小于10%。

　　⊙2梯2户产品与1梯2户产品类似，同样做到了南北通透，对称设计，但能做到私梯入户，等待时间更短，出行效率更高，但一定程度上增加了公摊面积，降低了得房率。

　　⊙ 1梯1户增加了客户在居住性上的私密性和舒适性，给人一种“豪宅”的感觉，该类产品拥有专属电梯空间，方便入户，私密性较好，不用和其他住户共享空间，缺点是公摊面积相对较大。