很多人不以为然，他们认为只要有个窝住就可以了；但对于有些人来说，住的问题早已解决，他们想要住得更加体面，活得像上层人士一般。

　　其实在你选择购买开发商的楼盘产品时，就早已分出了物业好坏，每个人心中都有一杆秤，每个人内心的“评价标准”都不同。

　　同一架飞机从重庆到三亚的飞机，有人坐头等舱，有人坐经济舱，他们获得的座位空间是不同的，自然消费体验不一样，甚至服务程度都有一点不同。

　　但是有一位经济舱的乘客就会说：这次和我上个月飞海南的航班相比，同样是坐的经济舱，却少了一个服务。

　　原来上一次这位乘客坐的是B航空公司的航班，上次是A航空公司的航班，航空公司不一样，服务水准不同，大家能理解。

　　那么我们也就能理解：同样是一个板块的住房，同样是高层塔楼，物业品牌不一样，服务水准不同的道理了。

　　每一个物业公司的服务能力不一样，服务水准不同。遇到好的物业公司，算是这个小区业主的福气；如果遇到差的物业公司，那居住者的体验肯定不好。

　　本文，就和大家聊聊物业公司的服务能力问题，一起探讨下是否有办法促进下这个行业发展，共同提高我们的居家生活品质。

　　有些物业做得确实很好，也有很多物业也确实很一般，甚至会有很多不合格的物业，和业主之间有扯不完的纠纷。

　　开发商自持的物业公司通常来说要好点，因为他们在市场上的还有新项目销售，多多少少还是会考虑口碑的因素，所以他们会补贴一部分钱进来，就是要一个业主满意的口碑。

　　对于这样的物业公司，小区业主往往会抱成一团，并且与它据理力争。但是催缴物业费，似乎就成了他们眼中的“板上肉”，好多C级物业公司就指望这个钱来给员工发工资，

　　怕麻烦的有钱人会很爽快的把费用按时交上。遇到些长期拖欠物业费的麻烦业主，这些物业也是没有办法，他们会试着来你家收取物业费，敲门甚至在门口堵你缴费，甚至还使用短暂的停水电气，以此要挟业主缴费。

　　他们做事情的积极性取决于业主付物业费的积极性。如果每个小区的业主都按时交纳物业费，甚至提前一年把物业费交了，我相信他们做起服务来，不会有太大的问题。但是一旦要涨物业费的时候，出来几个业主号召大家拒交物业费，那么物业的积极性也会受到打击。

　　如果刚开始是2元/㎡的物业费，一年后就要涨成3元/㎡的物业费，自然小区业主不交物业费是对的。但如果刚开始是2元/㎡的物业费，五年后考虑到通货膨胀要涨成3元/㎡的物业费，这个时候是应该支持的。难道只允许你的工资上涨，物业的人员工资就不应该上涨吗？

　　五年后阿姨打扫清洁的时候，是站在随便擦一擦，小区绿化随便搞搞马虎了事，枯枝败叶让人见了就心烦；所以，你得思考是否应该给物业公司合理的涨点物业费了？或者说，物业是否有足够的理由说服业主上涨物业费？

　　所以，不要等到物业要开涨物业费的时候，再来思考如何从C变为B，甚至升级为A级物业的问题。因为这个时候大多数业主已经开始团结起来了，业主心理积累已久的怨言终于爆发出来了：

　　在古时候，进入**一带多走水路，但是**水路纵横交错，三峡一带险滩又多。所以很多时候船行逆水，吹上风就挂满帆，如果风小，就喊着号子或划桨或摇橹。如果是满载又没顺帆风，便只有拉纤了。

　　川江纤夫拉船时整齐地背着僵绳，发出惊天动地的吆喝，这是人们常说的“川江号子”。在这群人里面，有个人是一群纤夫请来的监督者，专门监督他们谁没有出力拉船。

　　大家以为这个人是这群纤夫的老板？错了，这个人是这群纤夫的“工人”，他被称作“监工”。因为付钱的人是纤夫，大家付钱给他的目的是：“为了更好的监督，谁没有出力拉船！”

　　同样物业管理这块也不难理解，一个小区业主请了一群人来帮忙打扫小区卫生，负责小区安全，并做好小区绿化和电梯，车库，商铺等公共区域的管理工作。

　　这里顺便提一下更换物业公司的流程：业主首先得成立的业主委员会，召开业主大会，三分之二以上产权人进行表决（面积也要在三分之二以上），三分之二以上业主参加表决人同意更换物业服务企业，就可以进行更换。

　　众所周知，我们购房者在购房时，都为“公摊面积”花费了一笔费用。而“公摊面积”就包括了电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。聊个题外话，前段时间大家对开发商是否应该按照“公摊面积”计价进行了热烈讨论。有人甚至给出了一个较为合理的“公摊面积”计算公式：

　　比例过大了，自己实际使用的套内面积过小，给人感觉有点浪费了空间；比例过小了，又会感觉很拥挤，就像重庆早年修的那些渝中塔楼，二梯十几户人居住，居住体验感很不好。

　　比如入户大厅电梯间的框架广告，还有电梯内的框架广告以及电梯门上的画面广告。为何业主都选择默认其存在？

　　一般业主都以为关上家门之后，家里的一切都是私有财产，而家门外的都是公共财产。可是很少有人关注到电梯上的公共财产，被物业私自拿去出租给广告公司了。

　　老一点的小区，你们不都说电梯经常坏吗？保养费用不都一大笔吗？就把这个钱存起来，拿来做电梯的维护费用。不要动不动就来动用业主的“大修基金”。

　　据行业人士分享，我们一副电梯框架的画面广告一个月物业处的在500-1000元不等，入住率越高的小区物业越高，品质越高的小区物业也越高。广告公司拿出去卖多少我们不管，那是别人该得的。我们就拿物业处的较低500元/月作为核算标准。A、我们来算算一栋楼电梯内的广告：

　　好吧，你说不可能广告一直都会有吧，总有几天几个月卖不出的。对不起，我只能说你不懂广告这个行业。

　　那么，我们再看看一部新电梯要多少钱？经过我们团队的市场调查发现，现在一部国产二三线万元，人工费算上也不过22万元左右。也就是说：

　　好吧我们就来算算这笔账：现在电梯一般都是质保一年。超出一年之后每部电梯一年的维护成本价格从4000到6000不等，这里包含了人员工资、福利、管理费用等，大致组成是这样的：

　　每天电费27.48x0.55=15.11元，一个月一部电梯电费预计在453.3元，一年费用在5400多元，三部电梯又是16200元。

　　我们再算上电梯年审的费用，经过市场调研我们发现-1至-5层400元，每增高一层+50元，一栋33层的高楼预计在2000元左右，三部电梯就是6000元左右。

　　我相信很多物业的朋友，都不愿意看到这个帖子，毕竟这些都是物业的“小九九”，没有点利谁会干物业嘛。

　　说起清洁卫生，这又是一肚子的苦水啊。我们来看看C级物业做的清洁卫生是什么样子的，这种服务之下，谁愿意交物业管理费？

　　给我印象最深的就是某西南城市大盘XX园，这家物业管理真的很混乱，因为是开放性小区，很多小摊贩直接把摊子摆进了小区里面，什么卖烧烤的，卖宵夜的，卖衣服的，每天早上一出小区地下全是油污。

　　最老火的是这个小区的车库。一进车库就可以闻到一股垃圾的味道，什么？车库里堆满了垃圾，这也是一大奇观！

　　众所周知，人防工程是一种有防护要求的特殊地下建筑，其常用的分类方式有以下几种：按抗力等级划分，工程可直接称为某级人防工程；按战时用途划分，可分为指挥通讯、人员掩蔽、医院、救护站、仓库、车库等等；按平时用途可分为商场、游乐场、旅馆、影剧院（会堂）等等；从工程构筑方式划分，又分为掘开式工程和坑地道工程两大类。（引用：百度百科）

　　也就是说，小区的人防工程车库如果是开发商修建的，那么开发商有权利使用和租赁，但没有权利出售。而世面上很多开发商打着出售车库的广告，其实这是偷换了概念。这种车库属于人防工程，开发商根本就没有产权也无权销售，业主即使购买了也只有车库的使用权，有使用年限的。

　　这种车库在世面上很少见到，我也很少在开发商销售新房的时候看到这种情况。一般车库都属于人防工程，不归任何人所有。除非你在购房合同上清楚的看到公摊面积有车库面积，否则属于人防工程的车库不归任何人所有。这一类的矛盾主要集中在开发商设计时就将其作为小区配套设施，并且将整个地下车库(位)面积都分摊给业主，

　　这种车库未计入业主公摊面积的，车库、车库属于开发商所有，可以出售，但一般应当优先出售给小区业主。总的来说，车库问题不仅仅是租售的问题，还有很多车库管理的问题。比如我们业主理解的车库就是停车的地方，但有些物业却把车库玩出了新花样：

　　我们业主们要团结起来，面对C级物业的违规行为就要举报并曝光，如果大家都选择“默认”，最终受到侵害的还是你自己。

　　我没有想到物业这个话题可以吐槽的地方居然这么多，真的让我大吃一惊！按照我的计划，本文应该还有

　　商铺管理问题、物管费乱涨价问题、顶楼私用问题和群租房问题。真是罄竹难书！虽然我不怕得罪你们，但是我也觉得“适可而止”吧，不要一棒子把所有物业都打死了。毕竟我们还是要共建“和谐社会”，凡事多往好的方向去想想。

　　我才不想把我的文章写成枯燥难看的“八股文”。我就说一点，也就是最重要的一点，只要这一点做好了，以上的问题全都不是问题：换物业公司！

　　反而是这些物业公司的掌权者，领了我们业主“老板”的物管费“工资”，却没有把自己的身份给摆正，整天把业主当敌人般对待，“围追堵截”业主收取物管费。

　　明明你们是我们业主请来的“工人”，为何你们都不能摆正自己的位置呢？一帮“打工者”整天逼着你们的“老板”要工资，事情都没有做好，“老板”怎么会乐意付钱呢？

　　有的，比如建立一套物业公司媒体推崇机制，经常组织物业公司参加线下竞赛活动，把各个物业公司的保安拉出来走走正步，让各位管家保持微笑姿态不动，看谁坚持得久等方式。鼓励一批做得好的物业公司，多颁发一些奖项。同时对于的物业公司，我们也要经常在媒体上宣传，在人民群众口中形成良好的口碑传播，从而逐渐引导物业公司都向着好的物业公司方向发展。

　　让那些C级物业公司逐渐的被排挤出市场，找不到饭吃。引导各个小区业主多聘请的那几家物业公司，流量自然被顶部1-3家物业公司收走，逐渐形成只有老大、老二和老三的市场竞争格局。

　　还要好好利用好互联网这个平台，利用互联网的“透明传播机制”，打破原有各个物业公司的口碑“信息不对称”。将各个物业公司的口碑公之于众，才能走上“优胜劣汰”之路，让强者恒强，弱者淘汰！把市场留给最的经营。

　　做一个APP，上面有各个城市的物业公司信息收录，各个小区的业主都会在上面点评自己小区的物业公司如何：