现在市面上的小区房一般都配备电梯,但是很多老旧小区就没有电梯。这部分房子建设时间大部分在上世纪十年代。按照《住宅建设设计规范》(1986年版)规定:总高7层及以上住宅,均应设计电梯。所以这些房屋楼层大多在5到6层。
那时候土地价格还不是天价,低楼层房屋的建设是开发商的首选,对开发商来说省时省力。低层楼房屋建设的工艺比较简单、建设周期比较短,另外还省下安装电梯的费用。
随着经济发展、人民生活水平提高,再加上老龄化社会的深入,无电梯的楼房越来越不符合潮流。根据数据统计,截止到2022年底,我国老龄人口达到2.1亿。而我国很多省份,在事实上也已经达到老龄社会的标准。所以国家特别关注老龄人口的吃住行问题。
很多老旧小区存在老龄化小区的特点,“住”就成为特别关注点。老年人腿脚不方便,很大一部分时间都是在家里度过。房子基本上一个家庭最大的资产,就算房屋住久了发现问题,也不能说换就换。
在八、九十年代购买低楼层房屋的那批人,现在基本已经步入老年群体。所以如今的老小区,居住群体主要都是老年人。原因无非两点,一是房龄长、户型旧、无电梯,年轻人一般不会选择购买这样的房子。二是老年群体没有足够的经济能力更换新房。这也很正常,老年群体退休之后,经济来源有限。在普通人群体中,一辈子能够拥有一套房就已经很费劲了,哪有更多的钱去更换新房呢?
但老小区并非一无是处,实际上,它们周围交通便利,医疗、生活等基础设施齐全。对老年人来说,唯一的问题就在于没有电梯,日常上上下下十分不方便。所以,老小区加装电梯的呼声一直很高,但在实际过程中,落实此事并不是一件容易的事。
早在2018年起,政府部门首次提到“鼓励有条件的加装电梯”,到2020年,进一步提到“支持加装电梯”。
首先,加装电梯在某种程度上对经济起着促进作用,国家层面出资,扩大市场消费,拉动内需。第二,加装电梯能够切实优化老旧小区居住环境,居家养老是社会主流养老方式,我国老龄化程度正在不断加深,解决老年人出行问题,这在一定程度上能够提升社会的幸福指数,推动幸福社会的建设。第三,能够提升老旧小区在市场上的认可度,完善基础设施。
根据数据显示,2022年全国老旧小区总共加装了30000部电梯。三万部这个数据如果放在一个城市,可能还算可以,但是分散在全国,就实在是不够看了。全国老旧小区的数量庞大,如今的的进度堪比“蜗牛跑马拉松”。
另有一份数据表明,老旧小区改造推出时间已经有十年,累计至今有16.3万进行了改造。这样算下来,什么时间才能改造结束呢?
要说加装电梯的进度慢,有两个原因。首先是老旧小区达不到安装电梯的质量标准,属于自身建设问题。另一个重要的原因才是最重要的,即低楼层业主的反对。
第一,加装电梯影响低层住户的居住环境。一层住户需要承担电梯运行的噪音,采光和通风也会受到影响。
第二,影响低层住宅的升值空间。在实际情况中,没有电梯的老旧小区,低层住宅不需要爬楼,在价格上有着优势。而电梯安装后,上下楼梯不成问题,高楼层的采光、通风都会成为更有力的优点,可能会升值。而低层住宅的优势不仅没有了,还增加了噪音大、采光差的缺点,属于是“雪上加霜”,很大程度上会贬值。
第三,低层住宅用户需要承担额外的电梯运维费用。电梯运营维护需要成本,需要业主进行分摊。但实际上,低层住宅用户基本上不需要电梯,他们当然不乐意无故增加一笔分摊费用。
有的高层业主表示,既然低层业主不使用电梯,可以不出钱。但是低层业主仍是不同意的,毕竟噪音影响和房屋贬值是无法避免的。
一般情况下,一二楼低层用户不出钱,三楼出资25%,四楼出资30%,五楼35%,六楼40%。其中多出部分的30%用于补偿低层用户。在日后的电梯维修及电费支出等各方面,仍按这一比例进行出资。
这个方案似乎是合理的,但是高层用户又不乐意了,因为按照这样的比例来算,高层用户的出资很高,对此难以接受。
要知道,不论是电梯安装费用还是日后维修及各方面费用,都是一笔不小的支出。虽然有着政府的补贴,但一下子拿出那么多钱,换谁谁都得思考思考。
而在过去,老旧小区改造在加装电梯问题上一直采用的是“一票否决制”,只要有一家业主不同意,加装电梯的事就进行不下去。
所以,这件事情的推进很是不顺利。后来,部分城市政府对此进行调整,“一票否决制”被取消,改为“比例决策制”。例如四川,只要有三分之二的住户同意,就能够加装电梯。
假设一栋楼有六层住户,就算一二层不同意加装电梯,只要三到六层的住户都同意,他们也没有办法阻拦。但是其中的补偿问题还需要进行协商。
我们对“共享”这个词汇并不陌生,“共享电动车”“共享充电宝”的“共享产品”已经融入人们的生活之中。“共享电梯”们相似,已经有很多地方都在进行试点。
“共享电梯”就是第三方进行安装电梯设备,不需要居民出电梯设备费用和安装费用。等电梯安装好之后,居民只需要交使用费用。使用费用不算高,缴费方式也比较灵活,居民可以自己选择,按年、月、次都可以。具体的楼层使用费用也不相同。
我国有着2.1亿老龄人口,面对他们的诉求,国家不可能置之不理;同时,我国经济发展正面临着压力,通过老旧小区改造、加装电梯等措施,扩大国内消费需求,促进消费发展,这能够为经济带来新的增长点。
老旧小区加装电梯确实是一大难点,但不能因为“难”的问题就停滞不前,要迎难而上,加速推进落实惠民政策。
《无障碍环境建设法》是改造老旧小区进程中的法律参考,是第一部与老旧小区加装电梯有关的全国性法律。法律效力远高于地方规定和条例。
首先,这部法律不是一蹴而就的,并非是一朝一夕之间就敲定的,是经过漫长调研、磨合而成,最后由全国表决通过。根据报道,提出老旧小区加装电梯详细详细议案的全国代表李莉,就是多次走访调查无电梯居民顶楼的老人,结合她自己的经历,反复摸底、讨论,继而提出,是切实为老年人考虑的。
在这部法律的第十八条规定中:对既有的不符合无障碍设施工程建设标准的居住建筑、居住区、公共建筑、公共场所、交通运输设施、城乡道路等,县级以上人民政府应当根据实际情况,制定有针对性的无障碍设施改造计划并组织实施。无障碍设施改造由所有权人或者管理人负责。所有权人、管理人和使用人之间约定改造责任的,由约定的责任人负责。不具备无障碍设施改造条件的,责任人应当采取必要的替代性措施。
在第二十二条规定中:国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施,为残疾人、老年人提供便利。
县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件,并发挥社区基层组织作用,推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。
房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德,加强沟通协商,依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。
其实意思已经相当明确,在国家规定的整体大框架中,政府以及基层社区需要积极推动加装电梯事项的进程。换做大白话就是,不是装不了就算了,要采取各种措施、做出各种行动,把这件事完成。
第四,“依法配合”成规定,就是业主在老旧小区的改造问题上应该予以配合。如果不配合,在这些过程中就有了法律判定依据,产生矛盾之后就有着明确的处理办法。
有人评论,加速老旧小区加装电梯推进是一种大方向,“旧改”是必要的。《无障碍环境建设法》的实施,让加装电梯的争议基本结束,各地部门在为其实施做最后铺垫。
老旧小区加装电梯已经是当前的大趋势,在推动过程中要适当考虑低层住户的诉求。要满足所有人的各种需求是不现实的问题,我们当然能够认识到。但是对于老旧小区低层住户的实际利益,还是要进行照顾的,从技术上尽量减少对其的影响。另外,法律实施之后,在执法过程中希望也能做到人性化。
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