，进一步规范电梯收费行为，切实维护电梯受益业主、房地产开发建设单位和物业服务企业的合法权益。从10月1日起，我市将实行这一新办法。

　　新办法明确了物业服务企业是住宅电梯运行维护费的收费主体，住宅电梯受益业主是电梯运行维护费的交费对象。

　　收费原则：住宅电梯运行维护费应当单独列账，按实结算。物业服务企业应当定期（每年至少一次）向业主公布电梯运行维护费收支账目，接受业主或业主委员会的监督。业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用。

　　电梯受益业主应当按照物业服务协议或买卖（租赁）合同中的约定时间，作为交纳电梯费的起始时间；没有合同约定的，则按入住通知书约定的房屋交付时间作为起始交费时间。因电梯受益业主原因未及时办理入住手续，期间的电梯运行维护费由业主按规定标准的70%交纳；电梯受益业主在办理入住手续后未入住，应书面向物业服务企业说明情况，期间的电梯运行维护费按规定标准的70%交纳。

　　另外，新办法强调，住宅电梯运行维护费，是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，但不包括电梯的大修（修理费用在1万元及以上的）和更新改造费用。

　　新办法规定了住宅电梯运行维护费的计算方法和收费标准：统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业服务企业向电梯受益业主按月收取，也可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，但时间不能超过一年。住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收，即月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数。

　　电梯楼层系数确定方式：业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在建设项目分期分批开发的商品房销售之前根据电梯楼层系数确定原则协商确定，并由物业服务企业报市、区（武进、新北区）价格主管部门和物业主管部门备案后执行，同时在商品房销售现场醒目位置向购房人公示。业主委员会成立后，业主委员会可根据电梯楼层系数确定原则确定，并经相关电梯受益业主同意后，与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时物业服务企业应及时将合同约定的电梯楼层系数报市、区（武进、新北区）价格主管部门和物业主管部门备案。

　　电梯楼层系数确定原则：根据不同高低的住宅楼以单元为单位，以电梯受益业主的中间层系数为1，然后向上、下分别增、减差率来确定，但各楼层系数增减差率的代数和应等于零，且原则上最高楼层系数不高于1.5、最低楼层系数不低于0.5。

　　新办法与以往最大的变化，就是将电梯楼层系数的确定前移。原住宅电梯收费办法规定电梯楼层系数要在成立业主委员会后才能确定，且没有规定最高、最低楼层系数；而新办法明确，在建设项目分期分批开发的商品房销售之前必须确定电梯楼层系数，并在商品房销售现场醒目位置向购房人公示，同时规定了电梯楼层系数确定原则。

　　这一变化，主要解决了前期物业服务中顶层住宅与底层住宅业主按同一标准缴费的不合理现象。因为新建小区业主委员会的成立有一个漫长的过程，所以新办法规定电梯楼层系数在建设项目分期分批开发的商品房销售之前就必须确定好，让购房人在购买住房时就有选择，并承担相应的义务。

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