随着建筑技术的提高，土地的紧张，电梯的使用日益广泛，更成为每个住宅小区高层建筑物必备的输送工具，它在为人们生活带来便利的同时，也带来了隐忧。

　　任何事情既有利又有弊，在做事情时就需要衡量利弊关系，当事情利大于弊时，就有可能实行或者使用。而如何利用好电梯的“利”，避免电梯的“弊”，就是需要物业管理人员进行深入研究的课题。

　　电梯虽然相对步行楼梯有一定的风险性，但终究会给人们的生活带来方便，可以节约时间、减少劳累程度等。但就是因为包含利弊两个方面，在有电梯的住宅小区的物业服务当中，也给物业服务企业带来了不少的麻烦。

　　简单地说，电梯就是一种可以垂直升降的机械设备。既然是机械设备，它就有磨损和损坏的情况发生，还可能发生人身伤亡事件，这是不以人们意志为转移的客观情况，这就是电梯会给物业服务企业带来的风险。

　　在20**年期间，铁岭市住宅楼建高层和使用电梯的还不多，可以说是凤毛麟角。在我所管理的小区中，共计23栋楼，其中4栋为高层建筑，设有电梯。初期的使用过程中，由于高层极大部分业主都没有使用过电梯，而物业管理公司又没有设专人进行电梯操作，并且也有小孩子来回乘坐电梯玩耍，电梯就经常性地发生停运困人事件，结果留给人们电梯质量不好，不是合格产品的认识。特别是在晚间电梯发生困人的情况时，业主更是着急，而且是不依不饶地责问甚至是辱骂。那个时候，晚间休息就怕电话响，如果有夜间值班人员打过来的电话，肯定就是电梯又出问题了，可以说是日日夜夜都在担惊受怕，睡觉更不安稳。特别是听到某些地方的电梯出现摔落的事情后，更是忐忑不安，担心万一自己公司负责管理的电梯摔下去了，后果不堪设想。

　　1、电梯出现停运的现象，大部分是由于使用和操作不当引发自动报警系统自动停运所造成的，如超载、电梯门轨道杂物进入、电梯偏重、按键频繁、扒门、小孩在电梯内跳跃等原因占大多数，只有极小一部分是设备出现故障。

　　2、电梯困人处理不及时是由于电梯乘坐者不会使用电梯内报警电话，进而耽误了救援时间;维修人员不能及时到达这两方面原因造成的。

　　根据上述情况，公司决定采取主要时间段用专人管理的方式，每天每部电梯二人倒班，每天4时至24时值班，四部电梯增加员工8人。这样做能更好地保护电梯，也能很好地操作电梯，同时也杜绝了小孩子玩电梯的现象发生，基本上杜绝了发生事故的可能，但是服务成本增加了。

　　首先，为了制止小孩子随便乘坐玩电梯，将电梯安装电子智能系统，实行凭卡操作电梯，无智能卡则不能操作电梯。

　　第二，向业主宣传电梯的使用方法、使用中的注意事项及爱护电梯的好处，让业主明白，电梯是属于本楼全体业主所有，若使用不当造成损坏会影响大家的正常生活。电梯使用和操作不当，都会促使电梯报警系统启动，为了保护使用者的安全，系统会自行锁定电梯，停止运转。出现这种现象不是电梯坏了，反而证明电梯的报警系统非常灵敏，电梯是非常好的。

　　第三，针对困人后不能及时处理的问题，终止了与原来维保的电梯服务公司的合同，重新选择了一家信誉好、服务好、具有专业资质的电梯维保公司，大大地缩短了困人后进行处理的时间。

　　第四，加强对电梯的日常养护。每天进行巡查并做好记录，发生异常及时处理，特别是在雨季，重点监控电梯底部是否有水，设备是否受潮等情况。

　　落实上述五项措施后，以前出现的问题也基本解决，用电量超出预算的问题也得到解决，公司逐步将专门进行电梯值守的人员撤离，业主也满意了。

　　通过对电梯问题的处理过程，我们深深体会到，任何事情都有解决的办法，有的只是我们暂时没有找到。只要抱着解决问题的心态来处理问题，只要怀着为业主提供服务的意识，物业服务工作就会做得更好。

　　为了当电梯发生故障或者停电时能够在最短时间内将被困人员解救出被困电梯，提高服务中心人员在发生突发事件时的应急处理能力及反应速度，提高操作人员的基本操作技能，3月份将在各项目进行电梯突发事件应急预案演练。具体方案如下：杨总、运营部、工程部项目经理、各部门主管、小管家、全体维修人员、监控中心值班员、电梯公司人员

　　当电梯发生故障或停电不能运行人员被困时，要求物业及相关人员根据根据电梯应急预案要求，各负其责，在最短的时间内将被困人员救出。

　　1、当值班人员通过闭路监控电视、轿厢警铃或方式接到来自电梯轿厢乘客报警信号后，应立即通过电梯对讲与乘客通话，了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援;通知巡逻岗秩序员尽快赶到到场与被困乘客取得联系，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险;通知服务中心前台值班人员。前台值班人员得到信息后立即联系电梯维修单位和安排维修部相关人员前往解救，并向经理汇报情况。2、救援人员(电梯公司人员或物业公司经过专业训练的维修人员)到达电梯轿厢所在楼层后按下述方法将被困人员救出。1)、切断电梯电源箱内的主电源开关，防止电梯意外的启动，保留轿厢照明。

　　3)、当电梯停在距某平层位置约500mm范围的位置时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门三角机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

　　1)轿门应保持关闭，如轿门已拉开，则要乘客把轿门手动关上。通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们安静待在轿箱内，不要乱动。2)拆去曳引机轴端护罩(如有)，将盘车手轮装上。

　　3)两人配合，一人把持盘车手轮，防止电梯在释放制动器时意外或过快地移动，然后另一人用机械的方法一松一紧地释放制动器(见附图)。注意仅当需要轿厢移动时，才可松开制动器，否则应马上撤消释放制动器的动作。

　　4)按正确方向使轿厢断续地缓慢地移动到平层的150mm位置上，停车制动。注：当轿厢末超出顶层或底层位置时，可向较省力的方向移动轿厢。而当电梯超出顶层(或底层)平层时，则应向顶层(或底层)方向移动轿厢。必要时利用盘车手轮移动轿厢。

　　5)使制动器恢复正常，然后在对应层站的厅门外用厅门专用钥匙打开厅门，拉开轿门，并协助乘客安全撤出轿厢。4、整个救援过程中要始终有人与轿厢内被困乘客保持通话，及时了解被困乘客的情绪和健康状况，同时将情况向部门经理汇报。如果期间有人出现晕厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩)，应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。5、被困者救出后，客户部主管应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困人员不合作自行离去，应记录下来存档备案。

　　7、客服部应详细记录事件经过情况，包括接报时间、秩序员和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码;被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。

　　各项目物业服务中心负责人职 责：负责项目各类突发危机事件应急处理的现场统一领导、统一指挥，并向公司总经理汇报应急事件处理及跟进情况;组员：各项目分管部门经理或主任

　　3.2.2.管业或保安部/人员：负责紧急状态下内外车辆的指挥、疏导及重点区域的安全保卫工作;

　　4.1.2.工程部安排相关维保商进行计划检修时，要做好现场围栏和标识防护，防止非专业人员误入;

　　4.2.1.物业服务中心员工或乘客发现电梯有异常情况，应及时准确地通知中控室或通过电梯对讲寻求帮助;

　　4.2.2.中控室值班人员应及时将故障情况通知工程部电梯值班人员，并通过电梯对讲及监控设备查看电梯内情况;

　　4.2.3.工程人员接到通知后，电梯值班人员应携带应急灯、对讲机、电梯机房钥匙等专业工具，按应急处理措施实行解救工作，保证被困人员和电梯设备的安全，尽量缩短解救时间和停梯时间;

　　4.2.4.中控室值班人员通过电梯对讲系统了解被困人员情况，并进行安抚;一旦了解，被困人员出现身体不适或人员晕倒的情况，应及时向上级领导请示，拨打“120”报警救助;

　　4.2.5.客服/管业人员在接到报警后，应立即赶到电梯被困楼层安抚被困人员，并安排人员在大堂电梯口放置标示牌告知业主(租户)电梯正在维修中;

　　4.2.6.电梯故障排除后，由客服/管业人员(2 人以上)对被困人员进行安抚，了解其身体情况，如无不适，由客服/管业陪同业主(租户)回单元;如被困人员出现不适，应立即送至就近医院进行治疗，并由客服人员做好探访与回访工作;

　　4.2.7.由工程部检查电梯故障原因，并进行全面检修直至恢复正常运行，同时由工程部填写《事件报告》呈报物业服务中心负责人或公司总部。

　　4.3.1.物业当值员工接获或巡查发现扶梯出现故障，应立即安排当值领班、电梯维修工赶赴现场即按红色紧急停止按钮，停止电梯运行，并查看是出现人员伤害情况;

　　4.3.2.如现场未出现人员伤害情况，电梯维修工在接获通知后，应立即携带工具，赶赴现场，同时由客服/管业人员协助发布通知/张贴公告提醒扶梯故障，暂停使用;

　　4.3.3.如现场出现人员伤害情况，立即成立“应急小组”，拨打“120”救助电话，对人员进行紧急救援;

　　A)管业/保安人员：对事故现场进行有效隔离，设置警戒标识及公告告示;礼貌劝离围观人员，以便留足通道供事件处理人员通行;

　　B)客服/管业人员：提供茶水，应急药品对受伤人员进行简单处理，同时记录受伤人员信息，进行安抚工作;

　　4.3.5.事件处理完毕，由工程部进行事故调查，全面检修扶梯情况，并由维保单位出具合格检测报告，工程部负责人填写《事件报告》报项目负责人或总部公司;

　　1、 电梯发生故障后，电梯维修工应恰到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。

　　a、 电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承;

　　--选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用;

　　--上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。

　　c、 制作器故障：制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;

　　a、 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

　　c、 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙);

　　d、 导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

　　e、 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

　　f、 安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。

　　b、 -- 缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

　　-- 控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元。